一、購(gòu)房前的法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、核實(shí)**人是否是真正的房屋所有權(quán)人
根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋的所有權(quán)人一般以登記為準(zhǔn)，購(gòu)房前買(mǎi)方務(wù)必核查**方提供的《房屋所有權(quán)證》的原件，并到房屋登記機(jī)構(gòu)查詢產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)的信息是否與登記機(jī)構(gòu)系統(tǒng)信息一致。
2、查詢購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否存在被***、查封等權(quán)利限制的情形
除非賣(mài)方還清**并***了***權(quán)登記的，一般不建議購(gòu)買(mǎi)已***的房產(chǎn)。另外，對(duì)于被查封的房產(chǎn)，往往意味著**人涉及債務(wù)**或已進(jìn)入訴訟程序，買(mǎi)方一旦支付房款卻無(wú)法過(guò)戶，會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)。
3、實(shí)地查看房產(chǎn)是否存在被出租的情況
我國(guó)法律中，有一條規(guī)則叫“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，這意味著買(mǎi)方花巨資購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，卻得不到使用權(quán)。因此，在購(gòu)房前進(jìn)行實(shí)地查看，可采取錄像等方式記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，并讓**人出具承諾書(shū)。
二、合同簽訂時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示
（1）確認(rèn)**方的真實(shí)身份信息
買(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，仔細(xì)核查賣(mài)方的身份信息是否與產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)的姓名保持一致。對(duì)于實(shí)踐中常出現(xiàn)的委托買(mǎi)賣(mài)的情形，買(mǎi)方應(yīng)要求對(duì)方提供授權(quán)委托書(shū)，并特別注意其中的委托權(quán)限，且相當(dāng)好要求對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
（2）明確約定過(guò)戶時(shí)間
只有辦理了過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方才算真正意義上取得房屋所有權(quán)。另一方面，明確的過(guò)戶登記時(shí)間，也是判斷**方是否存在違約情形的重要依據(jù)。因此，建議采用約定具體時(shí)間的方式，而非條件式的約定方式。
（3）明確約定交房時(shí)間和費(fèi)用交接時(shí)間
“房屋的交付條款”是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的重要條款，不僅涉及能否及時(shí)入住，更可能引起相關(guān)費(fèi)用責(zé)任主體的爭(zhēng)議。其中，對(duì)于物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)約定明確的交接時(shí)間，并就所欠的費(fèi)用約定相應(yīng)的責(zé)任主體。
（4）審慎設(shè)置定金數(shù)額和設(shè)置違約責(zé)任條款
在房屋買(mǎi)賣(mài)合同，普遍采用約定“定金”的方式，根據(jù)定金罰則，一旦賣(mài)方違約，賣(mài)方可向買(mǎi)方主張返還雙倍定金；買(mǎi)方違約，則賣(mài)方可不予返還定金。
如果買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的意愿強(qiáng)烈，且自我分析確認(rèn)不會(huì)違約的，建議設(shè)置較高的定金數(shù)額，但法律規(guī)定不能超過(guò)合同總價(jià)款的20％。此外，還可設(shè)置違約金條款，但應(yīng)當(dāng)明確違約情形的界定、違約金數(shù)額、承擔(dān)方式、支付時(shí)間等。
三、賣(mài)方違約買(mǎi)方**三步走
第一步：審查合同
一旦賣(mài)方單方毀約，買(mǎi)方應(yīng)先重點(diǎn)審查雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同：首先審查賣(mài)方是否享有單方解除權(quán)，其次審查雙方約定的房產(chǎn)過(guò)戶的具體時(shí)間，***審查定金條款和違約責(zé)任條款，計(jì)算賣(mài)方可能承擔(dān)的違約成本。
第二步：固定證據(jù)
固定證據(jù)是處理此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同**中相當(dāng)為關(guān)鍵的一步，因?yàn)橘u(mài)方?jīng)Q定不再出讓房產(chǎn)的表述往往是口頭的，買(mǎi)方未固定證據(jù)不宜貿(mào)然采用起訴等方式主張權(quán)利，此時(shí)可采取發(fā)函、短信、電話的方式催告賣(mài)方履行義務(wù)。
其中，催告函相當(dāng)好采用EMS等快遞方式寄發(fā)，且在快遞面單上備注文件名，可書(shū)寫(xiě)為“關(guān)于催告XX限期X天內(nèi)配合辦理過(guò)戶登記的函”，并及時(shí)查明快遞的送達(dá)情況。
如果賣(mài)方仍怠于履行義務(wù)，可通過(guò)委托律師發(fā)送律師函進(jìn)一步催告。在談判中，買(mǎi)方也可采用錄音等方式固定證據(jù)。
第三步：選擇權(quán)利
賣(mài)方單方違約，很多買(mǎi)家誤以為只能主張定金罰則或違約金，這是對(duì)法律的誤解。所謂的定金罰則或違約金條款，是針對(duì)守約方才享有的選擇權(quán)，也就是說(shuō)，買(mǎi)方也可以選擇繼續(xù)履行合同的方式來(lái)主張權(quán)利。
此時(shí)，買(mǎi)方有兩個(gè)選擇權(quán)：
1．起訴要求繼續(xù)履行合同，包括配合辦理過(guò)戶登記等義務(wù)；
2．主張解除合同及違約賠償。
當(dāng)然，司法實(shí)踐中，針對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)生暴漲、約定的違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)買(mǎi)方的實(shí)際損失時(shí)，買(mǎi)方可以請(qǐng)求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。其中，房屋的漲跌損失，可比照相當(dāng)相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定；若無(wú)相當(dāng)相似房屋比照的，可通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定漲跌損失。
